根据长沙市住房和城乡建设委员会统计，长沙市现有的所有住宅小区中，聘请物业公司实施管理的仅为50%，且物业管理公司专业资质等级普遍偏低，管理水平不高。超过72%的住宅小区没有成立业主委员会（以下简称“业委会”），且一般都在开发商交付住房后三年以上才陆续成立，最长的竟达到10年。

　　小区没有成立业委会，使得业主无法对物业公司进行合法有效的监管：对于物业公司服务质量差，安保不到位，乱收费，帐务不公开等问题无法制约；对维修基金无法合理使用、开发商或物业公司侵占业主公共用地的行为无法维权等等。这些经常导致业主与物业公司、开发商之间矛盾不断激化，产生纠纷冲突，甚至流血群体性事件。

　　业委会这一被政府认可的民间自治组织形式，本应是居民表达诉求、合理维权的最佳平台，然而在实践中，成立业委会的过程却成为诸多社区业主不可承受之痛。其原因有如下几个方面：

　　一是目前政策和规定不符合现实情况。根据国家住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十一条以及《长沙市城市住宅小区物业管理办法》第六条规定，小区入住的业主人数必须超过50%，入住的面积超过50%。许多业主购买房产的目的可能是利用房产特质进行投资，所以很多小区很长时间达不到入住率50%的条件。还有的小区规模很大，即使按20%以上业主联名申请也需要几千人或上万人，根据目前的小区居住现状，根本无法进行联络组织，单纯依靠业主自发开展工作几乎不可能。

　　二是法规对业主身份的认定不合理。按照现有规定，只有房屋产权人或因事实行为取得房屋所有权人的人才能以“业主”身份参与小区的管理，而忽视了房屋夫妻共有、家庭成员共有等共有权人的现实情况。目前，夫妻购房产权登记在一方名下、父母购房登记在子女（有的登记在未成年子女）名下、子女购房登记在父母名下、异地购房不在小区居住或者购房出租等情况占相当大的比例。目前相关行业主管部门如房产管理局的态度也是要“依法”办事，要求如果要成为业主委员会成员，就要到房产登记部门去办理共有登记，这显然会增加业主的负担，耗费业主的时间和精力，鲜有人为了热心参与公益管理去办理这样的登记。

　　针对以上情况，建议：

　　1、明确规定开发商必须在住宅交付后一年内组织业主成立业委会。相关行政主管部门承担监管责任。降低首届业委会成立相关标准及要求，初次选举的业委会在街道、社区和开发商监督下开展工作，并在三年一届的换届选举中加以充实完善，使其共具代表性和广泛性。街道社区必须将辖区内住宅小区是否成立业委会作为工作重点任务，积极牵头推进住宅小区成立业委会。

　　2、在成立业主委员会时，由相关部门对“业主”身份进行特定条件下的解释，制定切合实际和符合现实生活的人性化规定。同住的家庭成员如夫妻、配偶、子女都可视同为小区的业主，在成立业委会时每个户主或者每个产权单位可授权委托其中任何一位家庭成员，以维护所有的共有产权人（而不是仅指所谓业主一人）的权利不被剥夺，以最大限度动员一切有热心、有能力参与小区管理的居民来行使自己的权利和义务，维护业主的正当权益和小区的和谐稳定。

　　３、修改业主使用维修基金的规定。购房须缴纳维修资金，这一规定出台11年来，已筹集150亿元，而资金使用仅1-2亿元，1%都不到，审批程序过于复杂、使用门槛太高是主因。建议在成立业委会时，由业主大会授权业委会根据需要可随时动用维修资金。为保护所有业主的权益，原则上在首届业委会不得动用，如针对关乎业主生命财产安全的设备（消防设施，电梯，水泵配电等）出现故障问题，可以采用经业委会批准先动用维修基金的紧急处置办法，不要70%业主签名，解决问题为先，由业委会负责公示费用情况，承担公正使用维修基金的责任。

　　４、在召开业主大会成立业委会时，一并相应成立业主监督委员会。由业主或业主委托人担任监委会主任，其成员应包括街道、社区的分管专干，其职责是列席业委会的所有会议，并有建议权；审查所有账目及收支情况，也可指定审计部门对财务账簿及其它会计资料进行审计，对利用职务谋取不当利益，侵害业主权益的行为的业委会成员提出罢免等。

　　５、将以上几点建议内容一并纳入长沙市拟立法制定的《长沙市物业管理条例》，先期由长沙市住建委选择几个小区依据以上建议内容直接指导先行试点，有所创新，有所突破，总结经验，打好基础，使未来的条例更具人性化，更具合理性，更具操作性。